日銀が３月に１７年ぶりにゼロ金利解除に踏み切りました。
17年前と言えば2007年でまだ銀行にいたころですが、あまり記憶にないんですね。
短プラが0.25%上がるから取引先に説明して回っていたような記憶がかすかにあります。
そしてこの１０月からいよいよ金融機関が住宅ローンの金利を引き上げる動きが相次いでいます。
銀行から「金利が上がる」というお知らせが来た、という声も聞こえてきます。
↓こちらの記事にも詳しく説明されています。
日銀の利上げで住宅ローンの変動金利「上昇」 「金利がある世界」での返済計画の確認を
短プラが0.25%上がるから取引先に説明して回っていたような記憶がかすかにあります。
それぐらい覚えていないです。
ローンの変動金利について
既存の融資については、変動金利の場合、通常は銀行の短期プライムレートをベースに変動金利が決まります。
よく店頭で変動金利の出来上がりの金利が表示されていますが、ベースの基準金利にスプレッド（上乗せ幅）を加えた出来上がりの金利です。
短期プライムレートが変わらない金利は変わらないはずなのですが、金利の上乗せ幅を変えることで見た目の出来上がり金利は変わります。
でもそれは新規で借り入れをする場合であって、既存の借入については借入時の上乗せ金利がそのまま適用されるので、短期プライムレートが上がればその分だけ金利が上がることになるはずです。
もしもう一段、金利の引き上げがあると短期プライムレートの引き上げとなり、既存借入についても出来上がりの金利が上がっていくことになるかもしれません。
住宅ローンの金利の変動・固定の選択
住宅ローンで新規の借り入れは圧倒的に変動金利が多いそうです。
今でも７割から８割は変動金利を選択しているそうです。
こんなに長く低金利が続くとは思いもしませんでした。
私は長期金利がけっこう下がったタイミングで、借り換えにより残り２５年分を最後まで１％前半台でフル固定にしました。
新規で借りれをする場合は変動金利はなら今でも0.4%台のようです。
どちらか得かは最後までわかりません。
金利上昇した際に支払いに耐えられるかが判断基準だと思います。
住宅ローンの借り換え
金利上昇シナリオが増えてくると、固定金利への借り換え検討の話も増えてくるでしょう。
金利引き下げの場合は、一般的には、登記などの諸費用を考えると「金利差が１％」あるとメリットがあると言われています。
逆に変動金利から固定金利にすると実質支払いは増えるものの以降の変動金利リスクは期間によりますが回避できます。
変動金利と固定金利では、イールドカーブの性質上、固定金利の方が早く上がります。
変動金利が上がってから固定金利に切り替えようとしたときにはもう既に上がっている状況です。
今ここで固定金利に借り換えるか、それともこのまま低い変動金利のままで行くか。
それは金利上昇した際に支払いに耐えられるかが判断基準になることには変わりないです。
こちらのサイト「モゲチェック 借り換え」では、借り換えをした場合の、借り換えメリット、毎月返済額、総返済総額をシミュレーションしてくれます。
借換えの裏技
銀行から住宅ローンの借り入れをしたら、相談に行くとしたら返済が厳しくなった時、と思うかもしれませんがそんなことはないです。
私はこれまでに２回借り換えをしました。
１回目は、長期金利が大きく下がって１％近く金利引き下げが出来そうだった時に借り換えをした時。
２回目は、さらに長期金利が下がった時です。
１回目よりは金利の引き下げ幅が小さく、登記費用などの諸費用を入れたらほぼメリットが出ない状況でした。
しかし、他行からの借り換えの営業資料を持参して、住宅ローンを借りている銀行の担当者と話をして、金利の引き下げをしてもらいました。
銀行からしてみれば、まだまだ借入期間が２５年も残っているので借り換えされることで収益機会を逸することになるからです。
引き下げ幅は新規ローンとは当然同じにはなりませんでしたが、それでも登記費用などの諸費用は数万円の事務手数料のみだったので、私もメリットを享受することができました。
銀行員時代に住宅ローンの新規も借り換えの手続きを業務として行っており、手続きの裏側を知っていました。
銀行へ相談に行く時に準備した書類は、
- 謄本
- 公図
- 住宅関連書類
- 現在の返済予定表
- 他行からの借り換えシミュレーション
これをそろえて行ったので、相談時とローンの変更契約の締結時の２回だけの訪問で済みました。
すべてがこれでうまくいくかどうかは、借り入れの残債と期間、金利、銀行の考え方次第であることは付け加えておきます。
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